O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO EM NÚMEROS
O Resumo Imobiliário realizou uma pesquisa inédita com os dados fornecidos pela ABECIP (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). O levantamento considerou as unidades adquiridas pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), bem como as unidades em construção financiadas com os recursos da poupança. A medição foi realizada entre os meses de janeiro/2005 e novembro/2016.
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado em meados da década de 60, pela Lei nº 4.380, de 1964, no âmbito de uma reformulação geral do Sistema Financeiro Nacional. A primeira fase do SFH, que vai de sua criação até a segunda metade dos anos 70, foi o primeiro período áureo do Sistema. Os depósitos em caderneta de poupança cresceram, chegando a ocupar o primeiro lugar entre os haveres financeiros não monetários. Os recursos do FGTS também expandiram como resultado do aumento do nível de emprego e da massa salarial do país. Em seguida, surgiram as Sociedades de Crédito Imobiliário e as Associações de Poupança e Empréstimo, formando o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, integrado por instituições financeiras especializadas na concessão de financiamentos habitacionais, tendo como fontes de recursos os depósitos em caderneta de poupança e repasses dos recursos do FGTS.O SBPE tornou-se um dos motores do SFH na década de 2000. Aproximadamente 75% dos financiamentos do País são movidos por recursos da caderneta. Exemplificando a importância do Sistema, de janeiro de 2005 até novembro de 2016, a poupança já financiou 3.929.659 imóveis em todo o País, sendo a construção de 1.546.167, e a aquisição de 2.383.492.O acumulado de 2016 apresenta 179.243 unidades adquiridas e construídas com recursos da caderneta. Estimativas apontam que 2016 irá encerrar com aproximadamente 193.000 unidades, ficando próximo ao volume registrado em 2007 de 195.900 unidades. Em comparação ao último ano, a queda em 2016 será em torno de 47%.
Unidades em construção
Nessa linha de financiamento, o interessado pode financiar a aquisição de terreno, bem como a sua construção, ou usar os recursos para construir, concluir, reformar ou ampliar um imóvel. A carta de crédito SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) utiliza recursos da poupança para o financiamento da construção.Entre janeiro de 2005 e novembro de 2016, o SBPE financiou a construção de 1.546.167 unidades no País.O acumulado de 2016 apresenta somente 45.226 construídas. Estimativas apontam que 2016 irá encerrar com aproximadamente 48.000 financiadas, ficando próximo ao volume registrado em 2006 de 45.433 unidades. Em comparação ao último ano, a queda em 2016 será em torno de 45%.
Aquisição de unidades
Um dos principais motivos da atração pelos financiamentos através dos recursos da caderneta de poupança, foram o seu estímulo consumidor que fixava uma taxa de juros máxima de 12% ao ano nos contratos regidos pelo SFH, bem como uma política macroeconômica de incentivo de redução da taxa SELIC, chegando ao mínimo histórico de 7,25% ao ano em 2012, o que aumentou significativamente os depósitos na poupança devido a sua rentabilidade diferenciada. Exemplificando, entre janeiro de 2005 e novembro de 2016, o SBPE financiou a construção de 2.383.492 unidades no País.Após a manutenção de um mercado forte e robusto por quase uma década, o sistema começou a sentir os efeitos de mudança em 2015. Diversos fatores levaram ao desaquecimento, entre eles podemos citar: – Elevação da taxa SELIC – Com o aumento gradual da taxa SELIC nos últimos anos, a poupança deixou de ser um excelente investimento e tem perdido atratividade frente a outros fundos. Isso ocorre porque o rendimento dos investimentos de renda fixa sobe junto com a taxa SELIC. Já o rendimento das cadernetas de poupança está limitado em 6,17% ao ano mais a variação da Taxa Referencial (TR), quando a taxa de juros está acima de 8,5%. Tal política econômica causou um prejuízo duplo para o mercado imobiliário: o aumento das taxas de juros no SFH e a escassez de recursos da poupança. – Aumento das taxas de juros – Mesmo que os financiamentos com recursos da caderneta não ultrapassem a taxa de juros de 12% ao ano, todas as instituições financeiras reajustaram seus percentuais no último ano. Um dos motivos é a simples lei da oferta e demanda. Uma vez que os recursos da poupança tornaram-se mais escassos, o percentual para o seu empréstimo tornou-se mais caro. Atualmente, todas as instituições financeiras oferecem taxas de juros que se aproximam ao teto máximo de 12%. Ou seja, o financiamento encareceu. – Escassez de recursos da poupança – A verdade é que, na última década, usufruímos e sugamos todos os recursos disponíveis na poupança. Não houve espaço para levantar possíveis questionamentos da probabilidade de escassez futura. Com o passar do tempo, novos depósitos na caderneta despencaram, ao passo que os saques dispararam. O resultado da saída gigantesca de recursos da caderneta e, em consequência, a exposição da fragilidade do SBPE. – Crise econômica e política (crise de confiança) – De fato vivemos um momento conturbado em nosso País. O consumo despencou, o desemprego disparou. O interesse pela aquisição imobiliária caiu na preferência interna da família. Lançar-se à compra de imóveis tornou-se um luxo em virtude das condições atuais de financiamento oferecidas no SFH. O acumulado de 2016 apresenta 134.017 unidades adquiridas com recursos da caderneta. Estimativas apontam que 2016 irá encerrar com aproximadamente 145.000 unidades vendidas, ficando próximo ao volume registrado em 2008 de 137.386 unidades. Em comparação ao último ano, a queda em 2016 será em torno de 43%.
Não existe colapso no mercado imobiliário
Em tempos de crise, surgem os abutres de plantão. Nos últimos meses, diversos comentaristas tornaram-se “especialistas” de um assunto tão complexo e intrincado. São reportagens e matérias que tratam o mercado imobiliário de forma apocalíptica e sem qualquer embasamento empírico ou profissional.Ser especialista de um assunto específico é ocupar-se exclusivamente do setor, ter experiência curricular e saber analisar de forma clara os acontecimentos em torno do mercado. No significado real da palavra, uma excelente análise demanda averiguação, sondagem, ponderação, reflexão e, principalmente, conhecimento de causa.Diariamente o mercado recebe uma enxurrada de informações sem nexo e com tom altamente especulativo. Para o conhecedor dos temas, é natural que se faça um expurgo das prosas desencontradas, entretanto para grande parte dos leitores o assunto passa a ser pertinentes ao seu dia a dia, interferindo diretamente em suas decisões e ações.É fato que, historicamente, momentos difíceis sempre foram enfrentados e percalços superados, e a única e salutar conclusão que posso tomar dos atuais é que “o mercado imobiliário não acaba, ele apenas se adapta a cada novo dia”.Vivemos uma fase ruim em nossa economia. Todos os setores enfrentam dificuldades e tentam sobreviver às adversidades impostas em nosso dia a dia. Por isso não parem, continuem, não desistam. Em breve, teremos uma reversão. Luiz Paulo JuniorO especialista em mercado imobiliário. Formado em Relações Internacionais e possuidor de um curriculum de 5 idiomas, Luiz Paulo Junior descobriu no mercado imobiliário a sua profissão. Com 15 anos de experiência no mercado imobiliário, trabalhou como diretor executivo de incorporadora e construtora. Por opção, atualmente é treinador, palestrante e consultor do mercado imobiliário. Usando sua inteligência imobiliária e experiência adquirida durante os anos, tornou-se um grande especialista no assunto, sendo considerado um profissional versátil, capaz de atuar em todos os ramos do mercado imobiliário. Seu objetivo é transmitir sua experiência ao mercado. Torná-lo mais seguro, ágil e interessante. Possui a pretensão da quebra de paradigmas históricos e o desenvolvimento do alto estudo do mercado por todos os envolvidos.
Marconatto – consultor imobiliário – 47 999738236
