Prorrogação dá mais tempo para pessoas físicas se adaptarem à emissão fiscal dos novos tributos sobre consumo criados pela reforma tributária

A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS e da CBS prorrogaram para 1º de janeiro de 2027 a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ para pessoas físicas que precisarem emitir documentos fiscais sobre o consumo. Até lá, proprietários com imóveis alugados poderão seguir usando o CPF como identificador fiscal.

A mudança faz parte da reforma tributária, que implementa o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Os novos tributos sobre operações de consumo substituem parcialmente PIS e Cofins e passam a exigir documentos fiscais eletrônicos.

CNPJ será cadastro, não empresa

Advogados tributaristas reforçam que a inscrição no CNPJ servirá para identificação e emissão fiscal. Ela não significa abertura de empresa nem altera automaticamente a condição jurídica do locador, que continuará sendo pessoa física quando não optar por uma estrutura empresarial.

Guillermo de Toledo Piza Kam-Chings, do Fabio Kadi Advogados, resume que o número cadastral apenas permite emitir a nota fiscal do IBS e da CBS no sistema eletrônico. Quem não se enquadrar nos critérios de obrigatoriedade seguirá usando o CPF normalmente.

Carga tributária não muda com o cadastro

A abertura do CNPJ cadastral não reduz impostos. Pessoas físicas com imóveis alugados continuam sujeitas ao Imposto de Renda pela tabela progressiva, com alíquota de até 27,5%. Já IBS e CBS incidem sobre a operação de consumo e, na locação, tendem a ser repassados ao inquilino conforme contrato.

A diferença aparece quando o proprietário decide constituir uma holding patrimonial. Nesse caso, a tributação passa a seguir regras empresariais, com IRPJ e CSLL, e pode chegar a uma alíquota efetiva entre 9,5% e 12,7%, ante cerca de 30% na soma de IRPF, IBS e CBS para pessoa física, conforme os especialistas citados.

Contratos e plataformas exigem atenção

Durante 2026, pessoas físicas ainda poderão emitir documentos de teste com destaque simbólico das alíquotas-teste de 0,1% de IBS e 0,9% de CBS. A partir de 2027, o CNPJ será necessário para emitir notas fiscais com os campos dos novos tributos preenchidos.

Os especialistas também recomendam revisar contratos de locação para prever o repasse de IBS e CBS e evitar conflitos futuros. Em locações residenciais de até 90 dias, como as feitas por plataformas de curta temporada, a atividade é equiparada à hotelaria, com redução de alíquota de 40%, e não se aplica o redutor social das locações residenciais comuns.

fonte: Portal Portas – Nathalia Costeira

A Receita Federal publicou, no Diário Oficial da União de 18 de agosto de 2025, a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, que regulamenta a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o compartilhamento de informações por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).

Essa medida tem base na Lei Complementar nº 214/2025 e entra em vigor imediatamente, trazendo novas obrigações para cartórios, tabelionatos e registros de imóveis, mas que também afetam diretamente o mercado imobiliário, corretores e incorporadoras.

O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)?

O CIB será o identificador único de imóveis urbanos e rurais em todo o país. Na prática, cada imóvel passará a ter um código padronizado, registrado em todos os documentos e sistemas oficiais.

Isso significa:

• Mais transparência nas transações imobiliárias.
• Redução de fraudes e conflitos sobre registros.
• Maior integração de dados entre cartórios, Receita Federal e demais órgãos públicos.

O papel do Sinter

O Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) é a plataforma que fará o compartilhamento dos dados.

Sempre que houver lavratura ou registro de um ato imobiliário, os cartórios deverão enviar eletronicamente essas informações para a Receita Federal, de forma imediata e padronizada.

Esse processo permitirá a construção de uma base unificada de informações territoriais e imobiliárias no Brasil, algo inédito até hoje.

O que o Cadastro Imobiliário Brasileiro muda para corretores de imóveis e o mercado imobiliário?

Embora a norma seja direcionada principalmente aos serviços notariais e de registro, os impactos chegam ao dia a dia do corretor de imóveis e do investidor:

✅ Mais segurança jurídica: cada imóvel terá um código único no Cadastro Imobiliário Brasileiro, reduzindo riscos de sobreposição de registros ou fraudes.
✅ Agilidade em transações: a integração digital com o Sinter deve acelerar etapas burocráticas e dar mais confiabilidade às informações.
✅ Valorização da transparência: compradores terão mais confiança nas transações, o que pode impulsionar a liquidez do mercado.
✅ Maior fiscalização: operações imobiliárias estarão mais visíveis para a Receita Federal e administrações tributárias, o que exige atenção total à conformidade fiscal.

Obrigações e prazos

Segundo a Instrução Normativa:

• Cartórios devem adotar o código de identificação único do Cadastro Imobiliário Brasileiro dentro do prazo previsto na Lei Complementar nº 214/2025.
• Todas as informações deverão ser enviadas eletronicamente para o Sinter.
• O descumprimento das regras poderá resultar em sanções aplicadas pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e outras penalidades administrativas.

O plano de implementação já foi divulgado e prevê etapas rápidas de adaptação, com entrada em produção até novembro de 2025.

A implementação do CIB ocorrerá em etapas:

•  Até 1º de janeiro de 2026:
  • Órgãos da administração federal (direta e indireta) devem adaptar seus sistemas.
  • Capitais dos estados e o Distrito Federal devem incluir o CIB em seus cadastros.
  • Cartórios e serviços registrais devem adotar o código do CIB como identificação cadastral dos bens.
•  Até 1º de janeiro de 2027:
  • Estados, Distrito Federal e todos os municípios devem estar com seus sistemas adequados ao CIB.

A partir desse prazo, a utilização do CIB será obrigatória, inclusive constando em:

• ✔ Documentos relativos à construção civil;
• ✔ Transações de compra e venda de imóveis;
• ✔ Obrigações fiscais e tributárias relacionadas ao IBS e CBS.

A regulamentação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) representa um marco para o setor imobiliário.

Se por um lado traz mais obrigações aos cartórios e registros, por outro, gera segurança, padronização e transparência para todos os envolvidos no mercado imobiliário: corretores de imóveis, incorporadoras, investidores e compradores.

Por enquanto, nenhuma ação imediata é exigida dos contribuintes.

O próprio sistema se encarregará de gerar o CIB, a partir dos convênios celebrados entre:

• Prefeituras;
• Cartórios de registro de imóveis;
• Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR);
• E as administrações fiscais.

Porém, é fundamental que empresas e investidores acompanhem a evolução do tema, atualizem seus dados cadastrais e fiquem atentos às publicações do Sinter e do Comitê Gestor do IBS/CBS.

📌 Para o corretor de imóveis, a principal mudança será lidar com um sistema mais integrado, que pode agilizar as transações e fortalecer a confiança do cliente.

O Cadastro Único Específico (CIB) representa um marco na organização cadastral e tributária do Brasil. Ele trará mais transparência, segurança jurídica e controle fiscal sobre operações com imóveis, tanto urbanos quanto rurais.

Por outro lado, o CIB e a reforma tributária impõem novos desafios, especialmente no que diz respeito à gestão patrimonial, planejamento tributário e adequação cadastral.

FONTE:  Mercado Imobiliário